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        投資客撤離之下的東莞樓市能否成為剛需的春天?

        作者: 揭陽房產網 更新時間: 2019年10月23日 06:41:09 游覽量: 103

        簡述:

        投資客撤離之下的東莞樓市能否成為剛需的春天? 投資客,東莞,樓市,房價,二手房

        (原標題:投資客撤離之下的東莞樓市能否成為剛需的春天?)

        冬天繼續深入,東莞即便位于南方也難免蕭瑟。2018年,受新房嚴查社保、備案價限價、二手房“三價合一”等政策影響,東莞一二手住宅成交量分別下滑一成、三成。

        這是有名的工業大市、制造業名城,過去多年,在自身經濟發展、深圳購買力外溢的支撐下,東莞房價漲幅驚人。過去五年(2014年~2018年),東莞新房價格上漲89.8%,然而這種勢頭在2018年剎車,年漲幅僅5.1%,而二手房價上漲12.5%。

        東莞樓市調整,始于2016年10月,城市首次限購政策出臺。2017年4月,東莞調控加碼,進入由限購、限貸、限價、限外、限售圍起的“五限”時代。緊鄰的深圳亦處調控高壓下。

        這個曾由深圳外溢購買力支撐起的市場,目前仍有四成深圳客,本地力量正在崛起。樓市的寒冬,會是剛需的暖春嗎?

        深圳客占比四成

        調控到來時,環一線城市周邊城市是最危險的存在。

        北京周邊,一度大熱的霸州、燕郊、北三縣等地,投資客火速撤資,多處樓盤甩賣。相比之下,有產業基礎的東莞安全許多。

        樂有家統計的數據顯示,2018年,東莞一手住宅供應面積499萬平方米,相較于2017年環比下降27.6%,銷售面積521萬平方米,環比2017年下降7.6%。

        值得注意的是,這已經是東莞樓市供銷連續3年下降。

        2018年,東莞一手住宅網簽45341套,環比2017年下滑10.3%。

        多名業內人士表示,東莞一手住宅成交量減少與嚴查社保有關。數據呈現出的軌跡是,2018年4月東莞新房開始嚴查社保,5月,新房網簽量開始連續3個月下滑,不過政策消化期后,9月開始回暖,年底網簽量沖高,12月網簽量達到頂峰。

        而二手房因實行“三價合一”,稅費大增,客戶購房成本升高,合計過戶34408套,環比下跌32.1%。

        盡管一二手房成交量均出現環比下滑,但價格依然穩定。

        樂有家數據顯示,2018年東莞一手住宅均價17466元/平方米。2017年,東莞全市均價破2萬的鎮區有7個,但2018年增加至9個,其中松山湖均價全市最高,為27082元/平方米。

        值得一提的是,近年來東莞房價一直保持穩定上漲態勢。2014年~2018年五年間,東莞房價累計上漲89.8%。但假若將觀察期壓縮到2017~2018年,可清晰發現,這一年間東莞房價漲幅僅為5.1%,低于過去五年的平均年漲幅。

        若把成交均價替換成套均總價,過去五年間,東莞一手住宅套均總價從103萬元上漲到204萬元,上漲97.9%,幾近一倍。但相比2017年,2018年的環比漲幅只有10.3%。

        同期,東莞二手房均價為15572元/平方米,環比上漲12.5%,其中鳳崗、松山湖和長安3個鎮均價破2萬元/平方米。

        回顧深圳房地產市場發展歷史,2013年時,全市一手住宅成交均價約為21601元/平方米。東莞鎮區頗多,若從城區主要鎮區和存量房市場和配套相對成熟的東南臨深板塊而言,目前東莞的房價約相當于深圳2013年,甚至是2014年左右水平。

        由于兩地房價發展的不均衡,近年來自深圳的購買力始終是影響東莞市場的重要力量。東南臨深片區的樓盤中,一度是清一色的粵B車牌。

        分析限購政策對東莞市場帶來的影響,東南臨深片區是個極為重要的突破口。數據顯示,自從東莞限購政策出臺并升級加碼后,塘廈、鳳崗等鎮區洋房價格由原來的2.5萬元/平方米左右陸續下調至2.1萬元/平方米左右,臨近年底,個別樓盤甚至出現低于2萬元/平方米的價格。

        2016年時,東莞有近七成的房子被來自深圳的投資客、購房者所購買,2017年,深圳客比例降至三成左右。政策消化一年多,至2018年末,這個比例悄然回歸四成。

        投資客撤離之下的東莞樓市能否成為剛需的春天?

        從業寒冬剛需暖春

        東莞的開發商在實際操作中,找到了嚴查社保的應對方法。

        一名來自深圳的購房者丁女士告訴第一財經,她于2018年年中購買位于東莞塘廈某深圳房企開發的項目,均價約為24000元/平方米,算上優惠折扣,最終均價為2.3萬出頭。

        “按照東莞限購政策,大學本科學歷要繳半年社保才有購買資格,但項目為了招攬深圳客的生意,可以幫購房者代繳,簽合同的時候先交半年社保的錢和部分首付,房企就會鎖定房源,半年后有購房資格了,交完剩余首付再進行網簽?!?/p>

        盡管有法可解,但嚴查社保對市場影響明顯。

        合富輝煌監測數據顯示,2017年東莞臨深片區成交量大幅下滑,降幅為48%,其中鳳崗鎮更是大跌80%,成交量大頭主要集中在水鄉片區和泛市區。

        而2018年,東莞成交量最高的片區是東部產業園片區,這個價格洼地在2018年受到了購房者的青睞,一舉網簽近萬套。

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