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      房地產投資分析框架——下一次轉折點在哪?

      作者: 揭陽房產網 更新時間: 2019年10月23日 01:42:29 游覽量: 151

      簡述:

      中信證券明明原題《房地產投資分析框架——下一次轉折點在哪?》摘要房地產投資周期包括土地購買—開工—施工

        中信證券明明原題 《房地產投資分析框架 ——下一次轉折點在哪?》

        摘要

        房地產投資周期包括土地購買—開工—施工—竣工—銷售—庫存,分析指標包括土地購置面積、新開工面積、施工面積、竣工面積、商品房銷售面積以及商品房待售面積,這些指標存在著領先滯后關系,是我們分析房地產投資周期的利器。

        正文

        8月經濟數據顯示固定資產投資中房地產投資項仍在近年來高位運行,總額達7.65萬億元,同比增長10.1%,僅較前月值回落0.1個百分點,同期房地產投資仍在近年來高位運行且在基建投資大幅回落和制造業投資平穩增長背景下成為固定資產投資三大項中的頂梁柱。此外,今年房地產行業出現了以下三大現象:1、現階段房地產投資的高增在于土地投資支撐;2、房地產新開工面積和竣工面積增速走勢出現背離;3、年初以來房地產商受礙于融資渠道收縮轉而通過加速銷售回籠資金。這三個現象使投資者對房地產投資對未來走勢新生疑惑,那么,土地投資對房地產投資形成支撐的基本面何在,新開工和竣工背離的背后釋放著信號,銷售在其中又扮演了何種作用,對房地產投資又有何影響?本文將對此進行討論。在此之前,鑒于房地產調控政策對房地產行業有著重要影響,本文首先對房地產調控政策進行梳理,對不同調控階段房地產投資的走勢整體加以把握,在此基礎上尋找對房地產投資具有指示信號的指標,進而結合當前的三大現象分析房地產投資的走勢。

        調控政策與房地產投資關系的歷史梳理

        2002年初至2003年上半年,房地產政策中性偏緊。2002年《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》對國有土地出讓程序和商品房價格構成做出了規范,該階段房地產政策處于中性調控的規范期。2003年初針對快速上揚的房地產市場,國土資源部和央行分別頒布《關于清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》和《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,控制土地供應量的同時收緊信貸,房地產投資增速有所下降。

        2003年下半年至2004年初,房地產政策轉松。2003年8月份,國務院發布《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》稱,要將房地產業定位為拉動國家經濟發展的支柱產業之一,增加普通商品房的供應量,并隨之對商品房的銷售做出一系列的規范。在政策促進下該時期房地產投資完成額迅速躍升。

        從2004年3月底至2006年初,政府開始出臺多項調控房地產市場的政策。831大限規定所有經營性土地都要公開競價出讓;為防止貨幣信貸總量增長過快,央行提高了存款準備金率0.5個百分點;國務院提高了房地產行業的固定資產投資項目資本金比例,并在4月29日發布《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》要求全國半年之內暫停農用地轉為建設用地審批。2004年雖然農用地轉為建設用地的審批恢復,但是央行開始加息,10年來首次上調存貸款利率并取消了房貸優惠利率。同時,國務院先后頒布國八條和新國八條,均聲明要抑制住房價格的過快增長。2005年10月11日,國家稅務總局發布《關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》規定在辦理二手房過戶時稅收一體化,加強稅收管理。該階段房地產投資完成額持續且緩慢地下跌。

        2006年年初開始,政府政策中性偏緊。2006年7月6日建設部及發改委發布了《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》,規范房地產市場交易秩序;國家稅務總局要求轉讓房地產時應繳納土地增值稅;央行上調二套房的首付比例;同時外資在房地產市場中受到進一步限制。在這一由中性到中性偏緊的政策環境下,2006年初至2008年初期間房地產投資整體有所上漲。

        2008年初至2009年末,央行發布《經濟適用住房開發貸款管理辦法》放松經濟適用房在貸款、開發企業自有資金比重、利率等多方面的政策,標志著新一輪寬松政策的開端。在此期間的寬松政策包括下調契稅稅率、免征印花稅、取消房地產稅、降低二手房交易成本等。國務院在2009年5月27日連發《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》和《國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》兩項通知,下調了房地產最低資本金和固定資產投資資本。該期間受到次貸危機影響,房地產投資經歷了先降后升的V型走勢。

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