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      基于新的房地產投資分析框架:2019年房地產投資增速下行,但對gdp貢獻不降反升

      作者: 揭陽房產網 更新時間: 2019年10月23日 01:34:46 游覽量: 183

      簡述:

      基于新的房地產投資分析框架:2019年房地產投資增速下行,但對gdp貢獻不降反升

      今年土地購置費增速明顯下行,房地產投資增速受此拖累而下行,市場對此形成了一致預期。然而,房地產投資增速下行并不意味著其對GDP增長的貢獻一定下行,關鍵要看建安投資增速能否回升。鑒于此,本文對房地產投資進行詳細分析。(本文是房地產系列專題的第二篇,歡迎閱讀第一篇《地產政策邊際放松仍需等待--從政策歷史變遷看當前房地產調控如何演繹》)

          1、傳統的房地產投資分析框架。1)房地產投資結構。房地產投資主要包括建安投資和土地購置費,其中建安投資包括建筑工程、安裝工程和設備工具器購置費。2)傳統的房地產投資分析框架。傳統的房地產投資分析框架一般遵循著以下的總體思路:銷售(期房和現房)狀況-拿地-新開工-期房銷售-施工-竣工-現房銷售,商品房銷售狀況是判斷房地產投資的核心變量。

          2、2018年房地產投資的三大特征意味著傳統的房地產投資分析框架失靈。1)2018年房地產投資呈現三大特征。一是商品房銷售額累計同比持續下滑,然而房地產投資增速卻在上升。二是商品房銷售面積增速下行,新開工增速卻上行。三是新開工面積增速上行,建安投資增速卻繼續下滑。2)商品房去庫存是2018年房地產投資呈現三大特征的主要原因。無論從狹義還是廣義角度出發,2015-2016年商品房庫存均處在非常高的水平。2015以來,商品房去庫存成為主導房地產投資的重要因素,建安投資增速受到壓制,然而土地購置費受到的影響要小很多。傳統的房地產投資分析框架中需要加入商品房去庫存和政府供地兩個新的指標,該新的房地產投資分析框架能夠有效地解釋2018年的諸多現象。例如,2017年以來,政府開放土地供應疊加商品房銷售不差,房企拿地積極性上升,進而帶動2018年土地購置費增速明顯上行。此外,繳納大量拿地價款疊加信用收縮,房企資金困難,增加新開工以擴大期房銷售力度成為解決資金難題的重要方式,新開工與建安投資累計同比背離。

          3、2018-2019與2010-2011對標,2011年房企應對措施對2019年具有借鑒意義。2018-2019年房地產投資與2010-2011年具有很多相似的地方。首先,2018年和2010年房企面臨的外部環境和應對措施均非常相近。其次,2019年和2011年房企面對的外部環境依然是相近的。2011年房企的應對措施對于2019年具有借鑒意義。2011年房地產投資呈現三個特征:一是售出的期房面臨交房壓力且商品房庫存偏低,建安投資增速上升。二是2010年新開工較多,且2011年商品房銷售增速下行,新開工增速下滑。三是房企拿地積極性下降,土地購置費增速下行??傮w而言,2011年建安投資增速上行,但是土地購置費增速下行較多,房地產投資增速下滑。當然,2011年和2019年在商品房銷售增速、房企融資環境等方面存在差異,2011年的借鑒意義受到制約。

          4、如何看待2019年房地產投資?1)商品房銷售再次成為影響房地產投資的核心因素。當前商品房庫存處在偏低的水平,商品房去庫存的約束減弱。2)商品房銷售增速下滑,房企拿地積極性下降,2019年土地購置費增速明顯下行。受棚改力度減弱以及短期內房地產調控政策不會放松的影響,2019年上半年商品房銷售增速依然維持較低水平,房企拿地積極性較弱,土地購置費增速下行。3)房企面臨交房壓力,施工力度增加,2019年建安投資增速將會上行。2017年以來,期房銷售額增速高于建安投資,未來一段時間房企面臨交房壓力,房企施工力度將會增加,單位施工成本上升,2019年建安投資增速回升。2019年建安投資增速回升已經出現三個信號,分別為中國建筑房屋建筑訂單金額增速連續兩年維持高位,房屋新開工面積增速回升,建安投資當月同比跌幅逐漸收窄。4)建安投資增速上行,但土地購置費增速下行更多,預計2019年房地產投資同比下行。我們預計2019年房地產投資增速為3.0%。

          5、2019年房地產投資下行的三點經濟含義。1)建安投資增速向上,對GDP的拉動作用上升,但難改GDP整體下行態勢。2)建安投資增速上升,相應工業品需求增加,對PPI具有一定的支撐作用,但難改PPI下行態勢。3)土地購置費增速下行,意味著政府基金收入增速下滑,實際赤字率增加,需要大幅增加地方政府專項債發行量以彌補,并相應擴張貨幣政策。

          風險提示:財政寬松力度不足、貨幣政策過緊、信用進一步收縮、房地產行業出現風險、中美貿易摩擦升溫。

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