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      錢緊一年 | 中梁浮出水面

      作者: 揭陽房產網 更新時間: 2020年01月22日 20:01:59 游覽量: 141

      簡述:

      錢緊一年 | 中梁浮出水面 -房產頻道-和訊網

        觀點地產網最后一家TOP20房企上市了。

        創辦于1993年的中梁,比現在不少千億房企都要“老資格”??缭搅硕嗄甑臍v程后,中梁從2017年開始籌劃上市,在失效了一次后,終于開花結果。

        中梁身上最深的光環莫過于“小碧桂園”的稱號,“快周轉”、“三四線”、“項目跟投”,曾有消息稱董事長楊劍曾帶著一眾高管前往碧桂園總部學習。

        楊劍是“悶聲發大財”的典型,極少在公開場合講話,更少面對媒體發聲,就在中梁第二次遞交招股書通過港交所聆訊后的新聞發布會上,他也只說了9個字:“我們對上市很有信心?!?/P>

        惜字如金、行事低調的楊劍,在激動人心的港交所上市環節也只是現身敲鐘,留給媒體的只有那句耳熟能詳的大奔和MINI傳言。

        隨著中梁上市,楊劍身上多了一個標簽,“溫州第二有錢的人”。

        2013年熬過了溫州房地產危機后,中梁作為當地最大開發商,對民間資本動了心思。無論是受限于資金情況也好,還是主動下沉三四線市場,中梁在過去這幾年間都吃透了政策的紅利。

        上市之后,面對融資渠道收緊、棚改紅利消散、調控持續升級、土排競爭激烈的現狀,中梁亟需調整航向,摘去標簽,找到屬于自己的路。

        2019年的中梁,從幕后來到臺前,第一次站在聚光燈下,有些陌生。

        主動降速

        中梁沒有以前沖那么快了,但仍然很快。

      數據來源:企業公告,觀點指數整理

      數據來源:企業公告,觀點指數整理

        從2016到2018年,中梁合約銷售金額復合增長率達到131%,是同期增長最快的企業之一,楊劍的MINI強行超速插入到了TOP20的隊列中,達到千億之后,適當放緩了腳步。

        中梁2019年定下的全年目標是1300億元,對比2018年1015億元的銷售額來說,增速大約在27%,并提前一個月完成了任務,在11月達到了1305億元的銷售額。

      數據來源:企業公告,觀點指數整理

      數據來源:企業公告,觀點指數整理

        中梁2019全年可售貨值資源約1900億元,去化率大約在70%左右,面對持續的市場調控以及房企去化難的問題,中梁顯得很自信。2018年,頭部房企們的去化率才維持了70%,而部分掉隊的房企在5成至6成之間。

        從區域上看,大本營長三角仍然貢獻了超過一半的銷售額,但相比2018年中接近75%的銷售份額,對于長三角的依賴逐步減輕。超過了千億之后,中梁需要全國范圍內的突破來支撐銷售額的增長。

        其中,最明顯的區域莫過于中西部,此前被房企們忽視的戰場正在被重新拾起。從2018年中僅有7%的銷售貢獻,突破至接近24%,而珠三角、環渤海等區域也在逐步凸顯,讓中梁穩中有升。

        據觀點指數發布的2019中國房地產銷售金額TOP100榜單顯示,中梁目前排在銷售榜的第21位,在權益金額銷售榜的第18位。

        與2018年末排位接近,中梁的增速變得不那么快,而楊劍當初在內部提出的2021年3000億“小目標”似乎也已被拋諸腦后。

        中梁目前簽約回款率在90%,這個指標十分優秀。在銷售指標上中梁與碧桂園十分接近,7成的去化率,9成的回款率,較高的權益比,但碧桂園模式的缺點,中梁也一并繼承了,“賣得多,但是賺得少”。

      數據來源:企業公告,觀點指數整理

      數據來源:企業公告,觀點指數整理

        半年報披露,中梁上半年收入205.57億元,同比增長111%,而2018年全年為302.14億元,過去數年在銷售額上的突飛猛進以及較高的權益比,使得中梁前幾年在規模沖刺下的大部分合約銷售額都將轉化為未來的收入保障。

        目前,中梁的預收款項亦就是合約負債大約為1141.84億元,將會在未來結轉后釋放為公司的業績,雖然收入增長比預期快,然而在商業布局上的缺失,讓中梁的經常性收入微乎其微,物業銷售占總收入的占比達到了99.3%。

        上半年,中梁完成了12.32億元的歸母凈利潤,40%分紅是上市之初為了吸引投資者所設立的高指標,是內房企中最舍得分錢的房企之一。而上市以來中梁的表現也不錯,市值接近220億,較上市之初上漲了大約13%。

      數據來源:企業公告,觀點指數整理

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