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    北京豪宅下半場:單價突破14萬,是什么信號?

    作者: 揭陽房產網 更新時間: 2022年08月13日 02:16:29 游覽量: 198

    簡述:

    千萬豪宅10小時賣光,平均每小時進賬12億......不久前,北京某千萬級豪宅項目上了熱搜。8月1日,北京市建委網站上

    北京豪宅下半場:單價突破14萬,是什么信號?

    千萬豪宅10小時賣光,平均每小時進賬12億......不久前,北京某千萬級豪宅項目上了熱搜。

    實際上,這種熱銷正在北京各豪宅項目里交替上演。例如,北京城建(600266)·天壇府8個月累計130億,4月開盤1小時勁銷50億;海淀學府壹號院上半年網簽超百億;二環首開端禮著開盤當日賣了49.54億元......

    2022年,北京市場上,豪宅產品出盡風頭。而最近,政策似乎又添了一把火。8月1日,北京市建委網站上批售了朝陽區孫河恒基天匯的售價,部分樓棟獲批售價突破14萬/㎡,創造了北京房地產歷史上批準銷售新房價格的新高度,再次引發熱議。

    北京豪宅市場為何這么熱?為什么豪宅價格還能再創新高?帶著這個問題,我們盤了盤最近的交易數據和即將入市的豪宅新秀。

    01

    北京樓市現狀:豪宅獨自美麗

    許多不明真相的小伙伴看到豪宅售樓處的熱鬧場景后,暗暗擔憂,連豪宅都卷起來了,北京樓市是不是熱過頭了?

    恰恰相反,實際上北京上半年新房表現并不突出。根據諸葛研究院發布《2022年6月北京房地產市場監測報告》,2022上半年,北京新房、二手房整體成交均不及去年同期。2022上半年北京新房共計成交31356套,同比下跌32.19%。

    從上半年具體月度成交表現來看,年初受假期、房企供應節奏放緩等因素影響,新房成交連續2月下滑,隨后在中央及地方頻頻釋放改善信號的助力下,成交規模自3月起連續2月回升,4月份新房成交6037套,創年內新高,不過5月份北京疫情來勢洶洶,阻礙了樓市修復進程,成交短暫回落,6月份在疫情陰霾逐漸褪去以及房企加大促銷力度的積極影響下,成交迎來回升局面。2022年6月北京新房成交6934套,環比上漲57.84%,同比下降34.06%。

    北京豪宅下半場:單價突破14萬,是什么信號?

    圖:北京新房成交套數半年度及月度走勢 數據來源:諸葛研究院

    雖然整體成交量并不亮眼,但高端住宅市場卻一枝獨秀。銷冠100報告指出,進入6月后,成交榜幾乎都是豪宅的天下。在成交top10中,除了中海匯智里為剛需項目外,其余全部為單價8萬 以上的豪宅項目;擴大到成交top30來看,單價6萬元/平方米以下項目只有6個,呈現出房子越貴賣得越好的特點。

    而將時間軸拉長來看,豪宅仍然占據增長的主導地位。中指院數據顯示,從產品結構來看,2022年1-7月,套總價1000萬元以上成交5237套,同比增長2.5%,占總成交套數20.6%,較去年同期提高7.5個百分點;7月,套總價1000萬元以上成交1079套,略高于去年同期,占總成交套數28.0%,較去年同期提高11.5個百分點。與此同時,上述報告指出,1-7月,北京普通住宅共計成交21308套,同比去年減少了1萬多套。

    信貸政策相對寬松,疊加新開盤項目放量,市場需求得到釋放。同時,開發商為沖刺半年業績密集加推,推動北京高端住宅供應保持較高水平。在豐臺、太陽宮、孫河等樓市核心區域,一大批項目密集上市,為北京高端住宅市場再添一把火。

    02

    熱銷關鍵詞:價格倒掛

    豪宅與普宅出現反差的原因是什么?

    經濟環境影響是一方面,2022年以來,對價格最為敏感的剛需置業群體觀望情緒更重,需求釋放動力不足,而較高總價段產品的改善型群體入市積極性相對較好,同時北京改善型需求相對旺盛,因而改善型產品體現出一定韌性。

    此外,經濟前景越是不太樂觀的時候,財富人群反而會把自己的資金沉淀到一些優質的資產上,這些豪宅項目處于北京核心內層,區位具備稀缺性,所以自然會賣得更好一些。

    另一方面,豪宅熱銷的關鍵則是性價比。實際上,這一輪熱度高的“豪宅們”都具有一個典型特點:價格倒掛。上半年,北京熱銷樓盤,無論是剛需盤還是豪宅,基本都具備價格優勢。

    沒有無緣無故的熱銷,近期入市的豪宅項目土地大多為去年三批次以及今年首輪供地以較低溢價摘得,因而在開盤定價上相對更有優惠空間。

    此外,相比于普宅,豪宅項目價格倒掛,所帶來的價值空間顯然更大。從永定府到中建學府壹品公館再到端禮著,這一批豪宅項目,都較周邊二手房單價便宜千元甚至幾萬元,其中的價值信號非常清晰,增值空間已經錨定。例如,6月29日,位于北京麗澤區域的端禮著開盤銷售額達49.54億元,項目銷售指導價為11.2萬元/平方米,對比項目周邊約14萬元/平方米的次新豪宅華潤昆侖域,價格倒掛近3萬元/平方米。

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