成都二手房回暖了嗎？

這是2022年2月份成都二手房備案數據，即使受到春節七天長假的影響，淡季2月的成交套數其實并不算低，因為這已是2020年以來月成交量的第3高。

那么，成都二手房市場已經全面回暖了嗎？

二手房信貸有哪些變化？

二手房回暖對新房市場又會帶來哪些影響？

透過歷年的成交數據分析和咨詢專業人士，我們一起來看看成都二手房市場可能的走向。

PART 1市場端：信心修復，供需活躍

二手房回暖了嗎？先來看成都二手房近10年的成交走勢。

（數據來源：成都購房通）

2020年，二手房成交量下跌一方面是因為疫情，另一方面，2020年9月14日，成都將增值稅免征年限由兩年調整為五年，當年在貝殼掛牌的13萬套房源中，符合滿五條件的房源只有31168套。

此后，二手房成交便開始一蹶不振，直到2021年3月，成交套數才堪堪回到4000套以上，但緊接著5月份成都的二手房指導價出爐，成交再度走低。

（數據來源：成都房地產）

截止目前，成都已先后3次發布二手房成交參考價，覆蓋范圍涉及成都13個區域，共700余個小區，有指導價39300元/㎡的高新區中大文儒德，也有青白江7016元/㎡的瀚城國際。

對部分熱門區域來說，參考價的殺傷力巨大，基本是此前交易價的7、8折，銀行嚴格按參考價放貸，增加了買賣雙方的壓力，加上2021下半年銀行信貸收緊，促使5月后二手房的成交量持續走低，10月更只錄得2111套，幾近冰點。

（數據來源：房天下研究院）

從上圖也不難發現，參考價對二手房價也產生了極大的影響，掛牌均價下跌了不少。

11月，隨著信貸環境的改善，積壓的需求得以釋放，當月5674套，12月更達到12239套，創下2019年5月以來的新高，并最終以49922套以微小的優勢超過2020年，收了個豹尾。

2022開年前兩月基本維持了這一強勁的走勢，但要以此認為已全面回暖，尚言之過早，一方面是市場信心恢復需要時間，另一方面，可能還要看每半年更新一次的二手房成交參考價如何調整。

貝殼研究院認為，政策持續釋放維穩信號，有助改善預期，同時促進供需的活躍，預計3月市場會得到進一步修復，整體成交量環比明顯增長，量增價穩。

PART 2銀行端：信貸松綁，釋放需求

影響二手房的除了政策，信貸是極其重要的一環，因為它直接“捏”住了供需兩端的錢袋子。

近期，各地政策松綁范圍和力度持續加大，中行、郵政等多家銀行均放松了對首付來源的調查，流水不再強制要求必須高于月供2倍。

成都的情況如何呢？四川知道咨詢了幾家銀行的專業人士。

1、放款周期大幅縮短，最快7天。去年年中，成都按揭貸款額度收緊，商貸的周期基本是3、4個月，組合貸有些更是長達半年，甚至一年，導致房東不愿接受按揭方式，要求全款支付，成交大幅縮減。

現在情況完全逆轉，據建設銀行、民生銀行的相關人士表示，目前二手房從受理到放款平均只需1個月，比去年縮短了近2個月；某些銀行在客戶資料齊全的情況下，放款周期更可大幅縮減到1-2周。

2、額度充足、利率有優惠。去年成都首套房執行利率在5.88-6.13%之間，二套房執行利率6.1-7.37%，而且因貸款額度緊張，部分銀行直接拒貸。

這種情況在去年11月份得到緩解，首套房執行利率下調至約5.6%，下調了約20個基點，二套房執行利率也降到了5.9-6.1%左右，減輕了購房者的月供壓力；更關鍵的是今年額度充足，沒有管控。

（數據來源：成都房小團）