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        成都二手房回暖了嗎?

        作者: 揭陽房產網 更新時間: 2022年03月11日 04:49:44 游覽量: 165

        簡述:

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        這是2022年2月份成都二手房備案數據,即使受到春節七天長假的影響,淡季2月的成交套數其實并不算低,因為這已是2020年以來月成交量的第3高。

        那么,成都二手房市場已經全面回暖了嗎?

        二手房信貸有哪些變化?

        二手房回暖對新房市場又會帶來哪些影響?

        透過歷年的成交數據分析和咨詢專業人士,我們一起來看看成都二手房市場可能的走向。

        PART 1市場端:信心修復,供需活躍

        二手房回暖了嗎?先來看成都二手房近10年的成交走勢。

        成都二手房回暖了嗎?


        (數據來源:成都購房通)

        2020年,二手房成交量下跌一方面是因為疫情,另一方面,2020年9月14日,成都將增值稅免征年限由兩年調整為五年,當年在貝殼掛牌的13萬套房源中,符合滿五條件的房源只有31168套。

        此后,二手房成交便開始一蹶不振,直到2021年3月,成交套數才堪堪回到4000套以上,但緊接著5月份成都的二手房指導價出爐,成交再度走低。

        成都二手房回暖了嗎?


        (數據來源:成都房地產)

        截止目前,成都已先后3次發布二手房成交參考價,覆蓋范圍涉及成都13個區域,共700余個小區,有指導價39300元/㎡的高新區中大文儒德,也有青白江7016元/㎡的瀚城國際。

        對部分熱門區域來說,參考價的殺傷力巨大,基本是此前交易價的7、8折,銀行嚴格按參考價放貸,增加了買賣雙方的壓力,加上2021下半年銀行信貸收緊,促使5月后二手房的成交量持續走低,10月更只錄得2111套,幾近冰點。

        成都二手房回暖了嗎?


        (數據來源:房天下研究院)

        從上圖也不難發現,參考價對二手房價也產生了極大的影響,掛牌均價下跌了不少。

        11月,隨著信貸環境的改善,積壓的需求得以釋放,當月5674套,12月更達到12239套,創下2019年5月以來的新高,并最終以49922套以微小的優勢超過2020年,收了個豹尾。

        2022開年前兩月基本維持了這一強勁的走勢,但要以此認為已全面回暖,尚言之過早,一方面是市場信心恢復需要時間,另一方面,可能還要看每半年更新一次的二手房成交參考價如何調整。

        貝殼研究院認為,政策持續釋放維穩信號,有助改善預期,同時促進供需的活躍,預計3月市場會得到進一步修復,整體成交量環比明顯增長,量增價穩。

        PART 2銀行端:信貸松綁,釋放需求

        影響二手房的除了政策,信貸是極其重要的一環,因為它直接“捏”住了供需兩端的錢袋子。

        近期,各地政策松綁范圍和力度持續加大,中行、郵政等多家銀行均放松了對首付來源的調查,流水不再強制要求必須高于月供2倍。

        成都二手房回暖了嗎?


        成都的情況如何呢?四川知道咨詢了幾家銀行的專業人士。

        1、放款周期大幅縮短,最快7天。去年年中,成都按揭貸款額度收緊,商貸的周期基本是3、4個月,組合貸有些更是長達半年,甚至一年,導致房東不愿接受按揭方式,要求全款支付,成交大幅縮減。

        現在情況完全逆轉,據建設銀行、民生銀行的相關人士表示,目前二手房從受理到放款平均只需1個月,比去年縮短了近2個月;某些銀行在客戶資料齊全的情況下,放款周期更可大幅縮減到1-2周。

        2、額度充足、利率有優惠。去年成都首套房執行利率在5.88-6.13%之間,二套房執行利率6.1-7.37%,而且因貸款額度緊張,部分銀行直接拒貸。

        這種情況在去年11月份得到緩解,首套房執行利率下調至約5.6%,下調了約20個基點,二套房執行利率也降到了5.9-6.1%左右,減輕了購房者的月供壓力;更關鍵的是今年額度充足,沒有管控。

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        (數據來源:成都房小團)

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