苦等3個月，未科三兄弟二手房終于開單，卻是來砸盤的？

文 | 《地產小王子》主筆 花花

01

自8.5新政以來，未科三兄弟不僅掛價一路下跌，成交量也趨于零。

上周，一張二手房成交截圖傳出：未來悅89㎡成交，總價350萬，單價4萬/㎡以下。這是怎么回事？我是不相信的，三個月沒成交，一成交就砸盤了？

“未科終于不行了？”總有人對此喜聞樂見。

理智分析一下：每個板塊都有做低價格的情況，奧體也有5萬，未科就是真實價格了嗎？很快，又傳出另一張截圖，未來悅89㎡522萬成交。

相對來說，這個價格看上去更正常一些。

為此，我咨詢了多位中介，得到的回復非常一致：沒有這個價格，肯定做低了。

其中一位中介告訴我，最近未來悅成交了兩套89㎡，都不帶車位，一套5樓，總價520萬；另一套7樓，總價522萬?！?50萬這套房源，大概率是5樓的520萬”。

另一位中介的回復也較為靠譜，目前他能查到的記錄是成交了2套，總價都在500萬以上。

有一套房源最近客戶還價到500萬，但房東心理價位是530多萬。再聯系房東時，說“賣掉了”。

由于這兩套房子都剛成交，官網上還未顯示簽約記錄。是否會是“截圖成交”，還有待時間檢驗。

02

就在前一周，我在中介朋友圈里看到的未科三兄弟急售房源，價格都還在500萬以上。一眨眼功夫，價格直接降到350萬，想來房東也沒這么傻。

正常來說，房東探底，會一點點降，最終達到一個購房者和房東都能接受的價格。

其次，除非有特殊情況，不然賣掉房子，必然要有新的標的，而這個價格已不符合新建倉的邏輯。

蒲荷蕓邸上次開盤160套房源，無房戶135個月社保，有房戶188個月社保，中簽率9.5%，還要限售。

一是中簽概率很低，二是價格已經37710元/㎡，對比這套房源只高了2000元/㎡左右。雖說蒲荷蕓邸是洋房，但位置上要比未來悅稍差一截。

華潤綠汀路項目新房限價也要36100元/㎡，搖號到交付，期間還要時間、資金成本。

更何況，未科三兄弟戶型都做得不錯，得房率也比較高。像89㎡，現在市面上的高層產品，由于受政策限制，已經很難做到三房兩衛了。

未科次新房，肯定漲不上去了。只要大行情還在往下走，誰也沒法獨立行情、獨善其身。但要跌，未科也不會一下子坍塌，一樣是一步步來。

再退一步講，冒出一個房東第二天就想套現拿到錢急用，“我的房子我做主”，就想350萬賣了，誰也管不著。但哪怕350萬是真實成交，也不能代表目前未科的二手行情。其他房東不用慌張。

記住，二手房市場是零售市場，脫離實際行情的、明顯浮夸的最高價成交價和最低價，哪怕是真實成交，也都與非當事人無關。更何況，截圖亂飛，套路居多。

03

不可否認，這兩三個月，未科三兄弟確實“不再是熱搜上的超級話題”，有點像過氣的女明星。

因為，從正式的網簽數據來看，過去三個月，未科三兄弟不僅只成交了2套房源，掛牌降得還不是一星半點。

追漲時，你萬人矚目，殺跌時，你無人問津。

要知道，兩個月前我去未科，當時三兄弟89㎡的急售房源，樓層好點的報價在650萬左右，樓層差點的570-600萬，還不帶車位。

手邊買房數據顯示，未來悅6月成交一套126㎡，單價約6.4萬/㎡；中南樾府5月成交一套89㎡，單價6.7萬/㎡，總價597萬；東原印未來也有不少房源成交價在6.7、6.6萬/㎡。

哪怕是按照89㎡530萬成交，單價也降了近6000元/㎡。而且這還不排除高峰期時，未科三兄弟價格有做低的可能性，實際降的還要多。